来源：《陆家嘴》 文/ 肖妍茹
因为退出渠道受阻，PE行业火热程度早已不如当年。为了对抗行业周期，很多投资机构都在寻找出路，比如从Pre-IPO投资向更早期的投资转移，或者通过产业并购的方式实现退出等。
天赋（中国）投资管理有限公司（下称“天赋资本”）主管合伙人林代联也是如此，而除了前述的方式之外，根据以往投资的沉淀，他还在发掘新的商机，比如在地产、矿产和产业投资上布局。眼下，他把产业地产作为天赋资本经营的核心。
从单项目到产业地产投资
在PE行业大热的时候，一些投资人仍保持着理性的思维，他们有意介入更早期的项目。林代联早前也做了一些风险投资，他强调说，企业的价值是慢慢培养出来的，而且他觉得相比Pre-IPO投资，早期风投的市场空间更大。
实际上，在大三时林代联就开始了自己的创业过程，历经了几个行业，他对自己取得的成绩还算满意。到2008年他进入投资行业，早年的创业经历令其觉得如鱼得水，因为他更懂得企业家需要什么。林代联投资了几家科技类的公司，在他投资介入后被投公司的收入水平都增长得很快。
在一段繁荣期之后，PE行业步入低谷——上市的退出渠道受阻，募资也变得艰难。投资人不得不谋变。林代联觉得应该站在产业的角度来思索出路，他领衔的天赋资本逐渐减少对单个项目的投资，而在原来投资的基础上去寻找更多的产业投资机会。
他把目光投向了房地产，尽管很多人认为房产市场存在泡沫，但林代联觉得，随着城镇化发展，地产仍然存在很多机会。“泡沫集中于住宅和同质化的商业。”林代联说，他推崇类似于万达广场这样的标准化地产产品，并强调做地产必须有专业的运营团队，“不能只是简单地造个楼卖了，同一栋写字楼由不同的运营商运营肯定会有不同的效果。”
“但运营背后一定要有内容，内容就是产业。”林代联觉得，结合地方的情况因地制宜设计一些产业布局，如果和地产结合起来，就是非常有核心竞争力的产业地产。
他详细介绍了天赋资本正在做的冷链物流产业园。而这一想法并非凭空而生，该项目的实施，缘于他投资了北京的一家高科技公司，那是专门做水果蔬菜气调保鲜解决方案的一家公司。
果蔬等产品从采摘到终端的过程中不可避免水分流失，这期间内控制温度、湿度以及氧气氮气比例以让水果处于休眠状态从而达到保鲜效果，这就是气调保鲜，天赋资本及关联公司对这家公司投资金额约4000万，并且有意辅导其上市。
“我发现了一个很大的商机，可能是做实业的经历让我更容易发现产业机会。”林代联认为，这家公司面对的市场空间非常大，与欧美等地比较，国内的蔬果在储存、运输等过程中的腐损比率非常高，而且还没有建立起完善的食品安全追溯系统。
物流解决了蔬果运输区域不平衡的问题，而要在不同的季节吃到某时采摘的蔬果则要通过气调保鲜、冷链措施来解决。越深入研究，林代联越发现这其中可作为的机会。实际上国家很多部委都下发了文件支持农产品原产地的冷链物流建设，地方政府对民生问题的关注也非常需要这类项目落地，同时对于种植农户来说，把水果蔬菜多保持两个月再卖出去，肯定能解决浪费的问题。
既然肯定了这方面的商机，天赋资本筹备两年成立了第一期规模为20亿的专项基金，通过整合各类资源着手打造天赋冷链产业园区。整合的内容包括：上述气调保鲜公司和一家河南的冷链物流提供商，达到果蔬反季节销售的目的；一家来自荷兰的水果分选商，以精确的优劣分选提高果蔬的附加值；安徽的一家农业物联网公司，用以建立食品安全追溯系统；此外还有一些以色列的基金，它们可以帮助农民做标准化种植。
运营产业园区
据林代联介绍，上述产业园区的设计花费了约2年的时间，今年有3个地方要开工（山东济宁、河北保定和广西百色），累计投资约10亿，他们把园区选在规模化农业比较集中的地方，明年园区可能扩张至8~10个，投资金额将达30亿。
林代联强调产业地产的运营。天赋冷链产业园的运营则包括这些内容：搭建一个现代化的农产品交易市场，这个市场以所在区域特色农产品及其加工品为交易对象，为所在地农户提供交易设施及设备，并具备产品标准化集散、电子商务、结算中心、价格形成等服务功能；旁边再建立一个冷链仓储中心，用于存储特色果蔬和鲜活农产品，将仓库租给上游的种植农户或者让农户免费使用而园区则参与农产品售卖后的分成；另外还要建一个农业物联网示范中心，通过物联网技术实现农产品在生产、加工、检验、物流、销售全产业链上的全程监控与有效追溯。
“这里有标准化交易、标准化仓储，我们再和全国很多大型超市对接，这样一来原来粗放式的农业，通过我们的平台所有的农产品流通都变得标准化。”林代联说。
他的设想还不止于此，“如果做了10个这样的市场，互动起来又可以做资产证券化、可以上市。这个模式可以全国复制，只要是农产品丰富的地方都去建这样的园区。”
天赋资本背后的广大投资人也非常看好这一块，一方面他们有非常好的产业链运营商，而且项目得到当地政府、银行等大力支持，还能获得国家补贴，“我想我做的是顺大势而为的事。这也是产业地产的魅力。”林代联说。
这样的产业园区还会向其他产业延伸。林代联介绍，第二个在设计中的产品是在全国做文化创意产业园，为此他已经在整合过去投资的许多文化创意类企业；接下来还有健康产业地产，他们打算引入一些专科医院、连锁药店等。
房地产天使基金与矿产并购基金
除了产业地产之外，天赋资本还有别的业务应对行业周期。比如他们成立了房地产天使基金，与地区型龙头房地产企业合作（基金与房企以1∶1比例一起出资购地），帮助这类企业实现跨区域扩张；他们还有有色金属矿业并购基金，林代联觉得，金价下跌以及许多企业在谋划转型，这都给矿业并购带来机会。
林代联一直强调资源的整合，这不仅体现在前述的产业地产项目中，他还聚拢了房地产、矿产方面的专业人士成为其合伙人，来运作上面提到的两只基金。“资本是一个平台，可以融入很多人和资源，令一些想法得以实现。”
他提到了《大数据》这本书，在高信息流的当下必须转变思维方式，他认为PE要用更可靠的方式去寻找商机。“我们投了很多企业，数据量非常大之后，原来的一些因果关系只是一个推断，现在把因果关系变成相关关系，在找相关关系的过程中可能会发现更多商机。”
“我们的想法获得了很多投资人的支持，到现在为止，我们的年募集额已经超过140亿。”林代联说道。
.jpg)
.jpg)
