天赋资本——农业产业地产梦想照进现实

    近些年来，看好农业这个行当的企业不在少数，常常听到企业下乡“务农”的消息。2014年恒大就高调进军农业，一夜之间大家知道了“恒大粮油”。还有早些年想培育“丁家猪”的网易丁磊，费尽心血，可最后还是被八戒倒打一耙。可见农业虽被称为下一个蓝海，但投资有风险，入行需谨慎。正如马云所说“想要成就自己，必先成就他人。”，所以企业放下高姿态认真研究行业的需求才是正道。天赋资本就是认真研究了行业的需求才会在农业领域走出一条“农业冷链产业园”的道路，引领国内的农业产业地产。

 

 

    乍听天赋资本，怎么也不会和农业联想在一起，天赋资本是国内做私募股权投资的企业之一，但就是从听起来阳春白雪的PE转型做看似下里巴人的农业产业地产，并将其做成功，其中的智慧值得行业琢磨。      

 

天赋资本转型之路

路在何方，天赋资本认为

• 在中国需要格外注意政策性风险，应当做国家大力支持的，地方政府喜欢的，当地市场有需求的事。
• 在经济下滑时，需要有固定资产支撑，用轻+重结合的方式。
• 做投资想要可持续长久，需要对产业有帮助，尤其在经济下滑的时候，金融应反哺实业。
• 产融结合的时代已到来，投机式的PE已成过去。

 

选择农业为突破口

         农 业                                农产品冷链                       农业产业地产

中央1号文件连续十二年聚焦“三农”      →   规避风险较高的生产、销售环节   →   农业+地产+金融，解决农产品储藏、流通等问题

 

    

为什么会是农业？  

    用互联网思维来说，只有发现客户的“痛点”才能发现商机，找到投资价值。天赋正是洞悉了国家、行业、市场运营的“痛点”，才选择进行农业产业链投资。

 

模式上的创新

 

天赋资本针对国家、行业、市场运营的“痛点”，采取农业+地产+金融的创新模式，

用“参股+控股”整合式投资布局，解决行业问题，实现三个行业的有机结合，走出一条农业产业地产的道路。

“以互联网思维、金融为手段、产业为依托、产融结合”

 

天赋资本农业产业地产的作品——冷链产业园

 

高科技冷链仓储分选中心

分为冷库、冻库，气调保险库立体结构设计，用于存储特色果蔬和鲜活农产品，提供农产品附加值。

统一运营+出租相结合的运营模式。

 

3.0版本现代化农产品交易中心

以所在区域特色农产品及其加工品为交易对象，为农户提供长期稳定公开的交易设备，

并具备产品标准化集散、电子商务、结算中心、价格形成等功能。

 

高科技农业物联网示范中心

通过物联网技术实现农产品在生产、加工、检验、物流、销售全产业链上的全程监控和有效追溯。

 

冷链产业园运营优势分析——产业内容篇

 

农产品冷链运输、产地交易、食品安全都是我国农业发展薄弱的环节，但这些都与农业产业升级，提高产业附加值，食品安全等国计民生问题紧密相连，是国家和地方政府亟待解决的，但地方政府因思维方式、资金等原因，无法有效的解决这些问题，而此时企业的介入给地方政府带来了有效的办法。

 

高科技冷链仓储分选中心

解决的问题:我国的农产品在流通环节的腐损率最高达到了30%，急需好的农产品保鲜技术和冷链物流体系。

功能:由高科技的气调保鲜、冷库、恒温库等仓储设施和智能化的果蔬分选、加工系统组成。

现代化农产品交易中心

解决的问题:我国农产品交易中心缺乏必要的电子化结算系统和信息服务系统，交易效率低，市场信息不透明。

功能:交易区(各类农产品、农业物资综合交易和展示)

物流区(提供农产品整体物流服务区)

市场公共服务功能区(电子统一结算、检验检测、信息中心、绿色农产品展示、特色农产品拍卖中心等)

高科技农业物联网中心

解决的问题:我国现阶段农产品的不可追溯性影响食品安全。

功能:重点开展物联网技术实现实现农产品质量安全追溯和“农超对接”中的应用，保障农产品在“农超对接”中质量安全和全面追溯。

 

冷链产业园运营优势分析——地产运营篇

 

低价拿地 因为能对地方农业经济起到拉动作用，政府给予了较低的地价，同时还因投资农业受到政策的惠及，拿到贴息贷款和财政补助。

特色运营方式 农产品交易市场采用销售的方式，利于资金的迅速回笼，同时园区内统一的管理也避免了出售后杂乱的隐患。冷链仓储因其稀缺性，采取统一运营+出租相结合的方式。同时园区内统一的金融服务链将农户与商家紧密联系在一起形成闭环。

引入REITs 天赋资本希望通过专业化的运营，使得产业园的资产价值不断提升，同时获得稳定的收益，在未来形成数个产业园矩阵后，天赋资本将这部分控股资产打包，走资产证券化的道路。

 

冷链产业园运营优势分析——产融结合篇

 

“金融哺育产业，产业再推到资本市场，回归金融，形成闭环。”这是天赋资本产融结合的运作理念。

在农业产业链打造上

天赋资本采用“参股+控股”的方式，轻重资产结合。

在产业园区项目的整体统筹上

天赋资本采取重运营，后期积极配合REITs的方式。

在单个园区的运营上

天赋资本将金融渗入到交易的每一个环节，使得园区运营与金融有机结合，用金融的手段形成闭环。

 

天赋资本为在园区内进行交易的农户、商户、电商直采公司等提供融资租赁和商业保理等业务金融业务。

 

典型项目——烟台栖霞苹果冷链仓储市场一期 

 

    项目所在的栖霞市是中国山东省烟台市所辖的一个县级市，以富产苹果闻名，并有“果都”之称。项目将建设成为栖霞市最大、最规范的现代化苹果交易市场及冷链仓储中心，集苹果精品交易、苹果全产业链生产资料标准化集散、农资物联网质量全程追溯、农资申子商务、苹果冷链仓储、综合商贸服务等六大功能为一体。项目由现代苹果生产资料中心（35000平方米）、农资申子商务及物联网质量追溯中心（5000平方米）、冷链仓储及综合商贸服务中心（30000平方米）等三大功能区组成。

 

对天赋资本冷链产业园未来发展展望

 

从地产角度来看，冷链产业园是产业地产中的一种专业产业园，其发展规律也符合未来产业地产的发展趋势，未来产业地产将有两大趋势：资产运作金融化、产品标准化。这也是天赋资本冷链产业园的发展趋势。

 

资产运作金融化:产业的运营将越来越重要，在孵化和培育成优质投资物业后，成立REITs接收物业。

 

产品标准化:标准化意味着专业化，越来越多的企业注重自身专业能力的提升，行业专业标准的形成，自身项目可复制性的打造。

 

从产业功能的角度来看，冷链产业的上游是农作物生产，农业生产的集约化是趋势，越来越多的企业将目光瞄向了农业生产，使得对中间流通环节的需求增加。冷链产业的下游是销售端，未来生鲜的零售战场将越发竞争激烈，企业对农超对接、鲜物储藏运输的要求将更加苛刻，冷链产业园的产业功能将进一步放大。

 

天赋资本以产融结合的方式走出了一条农业产业地产的道路，

而未来农业产业地产的蛋糕将会更加的大，

但竞争也会更加的激烈，对于身处其中的企业来说，机遇与挑战并存！