农业商贸地产无疑将会成为2014年一个火爆的概念，也很有可能是另一个巨大的利润增长点。新型城镇化、地产调控、土地流转以及中央对农业问题的重视，农业商贸地产在一系列利好之下会有更多的用武之地。尤其是中央1号文件再次提出对农产品批发市场的大力支持，已经为众多资本指明了方向。中国产业地产研究中心认为，这是一个非常值得细细挖掘的金矿。
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1月19日，中共中央、国务院下发了2014年的“一号文件”——《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》，这是中央“一号文件”连续11年聚焦三农问题。而今年的文件中，关于加强大型农产品批发市场建设，以及加快发展主产区大宗农产品现代化仓储物流设施的相关政策导向引起了产业地产业界的广泛关注，农产品批发市场和农产品物流园区的发展，或将是今年产业地产的投资看点之一。
业内人士分析，受国家政策的影响，未来农产品物流园概念将会持续升温，各类农副产品物流园、批发市场的建设规划可能会在各地相继出台。而在“销地转产地”的趋势下，相关企业也将面临新的机遇与挑战。
虽有政策利好支撑，也并不是所有涉及农产品概念的批发市场都能搭上“顺风车”。从雨润的大农贸物流模式，到新发地、海吉星等传统的农副产品批发模式，再到寿光的产地农产品物流园，农产品批发市场虽然概念持续受到追捧，但与资本市场对接却始终存在“基因”障碍，投资前景仍不明朗。
概念持续升温
今年的“一号文件”中提出，加强以大型农产品批发市场为骨干、覆盖全国的市场流通网络建设，加快发展主产区大宗农产品现代化仓储物流设施,完善鲜活农产品冷链物流体系。支持产地小型农产品收集市场、集配中心建设。
鼓励农产品批发市场、物流园区发展的提法并非首次。早在2009年国务院印发的《物流业调整和振兴规划》中，就曾提出建设九大重点工程，其中第四大工程即“大宗商品和农村物流工程”。其中明确提出：“进一步加强农副产品批发市场建设，完善鲜活农产品储藏、加工、运输和配送等冷链物流设施。”而在去年的“一号文件”中，也曾提及促进农产品批发市场和物流园区的建设。
许多企业已经嗅到了政策利好可能带来的市场机会。2013年11月30日，北京建设宣布，就渔港经济区建设水产冷链物流配送中心的项目，向天津中渔置业注资8250万元人民币，持股60%~68.2%，后者主要业务范围包括开发运营房地产以及仓储物流。这表明，一向专注传统物流园的北京建设，也已经开始进入农产品物流园领域进行布局。
不过，中国农业大学人文与发展学院副院长、农民问题研究所所长朱启臻表示，有时政策的刺激反而会产生负面作用。他认为，农产品物流园、批发市场的形成应以经济需求作为内生动力，而纯粹的政府行为往往会导致重复建设，“以行政区划作为建设的标准，恶性竞争难以避免”。
销地转产地
前述“一号文件”除了提出加强农产品批发市场和物流园的建设外，也同时明确了加快发展主产区大宗农产品现代化仓储物流设施，完善鲜活农产品冷链物流体系。支持产地小型农产品收集市场、集配中心建设。
“从目前的农产品物流园布局来看，销地农产品物流园无论从规模还是交易额上都超过产地物流园。”朱启臻告诉中国房地产报记者。
作为销地农产品物流园代表的北京新发地，其位于北京西红门地区的批发市场2013年交易额达到500亿元。而全国最大的产地农产品物流园——寿光农产品物流园2012年全年交易额仅为新发地的1/4。
不过，巨额的交易额光环下，北京新发地农产品批发市场却面临着交通拥堵、管理混乱等问题。2013年9月底，北京市在《关于“加强城市规划管理，标本兼治缓解交通拥堵”议案办理情况》中就已提出对新发地等批发市场进行外迁。
业内人士指出，随着一二线城市土地和仓储价格的持续攀升，从成本角度讲，农产品批发市场和物流园区向位于三四线城市的农产品主产地转移也将成为必然趋势。
中国房地产报记者了解到，新发地早在2010年已提出“外扩”概念，将其部分仓储与中转功能转移至河北省高碑店市。如今，北京新发地高碑店农副产品物流园区已成为北京新发地外埠投资项目中规模最大的物流园。
河北新发地农副产品有限公司常务副总经理彭少辉告诉记者，“新发地高碑店项目不仅是一个产品交易和物流平台，同时还将成为农产品产、供、销基地。”
“销地农产品物流园向产地扩张是一种趋势，”朱启臻表示，“这也是中央一号文件所鼓励的。”
资本化运作难
在今年的“一号文件”中，还有一个值得关注的亮点，即支持符合条件的农业企业在主板、创业板发行上市, 并明确提出“推动证券期货经营机构开发适合‘三农’的个性化产品”。实际上，随着政策利好的不断出台，农产品批发市场、物流园早已不是传统农业企业的“专利”，许多社会资本都已向其抛出了橄榄枝。
天赋资本对农产品物流园的操作模式就带有强烈的资本特征。据天赋资本总裁林代联介绍，天赋资本给农产品物流园提供基金、提供资本运作的手段，而物流园的仓储、冷链等都外包给专业运营商来做。“如果在全国做四个、八个这种园区，我们再进行打包，又可以做我们的资产证券化。”林代联表示。
尽管天赋资本这样的农产品物流园操盘手对这一领域的资本运作信心满满，但也有证券分析人士对中国房地产报记者表示：“由于农产品在民生中的特殊角色，对农产品批发市场、物流园的资本运作鲜有成功。”
2010年4月，在中国最大的蔬菜生产和批发基地山东寿光，数家投资基金曾投资6亿美元欲促成寿光农产品物流园上市（欲组建新公司“地利控股”），其中仅黑石一家的投资额就达到1.9亿美元。然而一年后，在寿光物流园香港IPO在望之际，黑石选择了撤股套现。根据媒体报道，撤股的原因之一是寿光物流园股东存在央企背景，对企业施加了非市场性的影响。
寿光农产品物流园的案例并非个案。同样在2010年，新希望集团曾投资1.06亿元入股北京新发地农产品股份有限公司。彼时，新希望集团董事长刘永好曾对媒体表示，在完善产业链、打造现代农产品物流园的同时，也希望借此助力新发地股份公司登陆资本市场。
然而在新希望集团入股之后，尽管北京新发地农产品股份有限公司曾有过上市努力，不过最终还是“因种种原因”不了了之，具体细节彭少辉并不愿多说。“对于北京新发地，其立足点并不在于利润有多少，”彭少辉告诉中国房地产报记者，“新发地将农产品供应看作是民生问题，也是政治问题。”
对此，朱启臻表示，农副产品涉及民生问题，相关企业很难完全脱离政府的掌控而独自在资本市场冲杀。这种“基因问题”已经成为农产品物流园实现与资本市场对接的最大阻碍。
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